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(2014-07-19)
中国房地产政策前十年反思与后十年预判
  

许子枋:江湖夜雨十年灯 ——中国房地产政策的前十年反思与后十年预判

   这次《长沙房地产》杂志将出一个《十年》专题,委托我写一篇有关十年房地产政策的专栏述评。

   我们大家都知道,这十年,是中国房地产业继续高歌猛进的十年;这十年,也是房地产调控政策频仍出台的十年。我粗粗梳理了2003-2013年出台的与房地产相关的全国性调控政策,几近65项之多。最高的一年是2008年,出了16项房地产调控政策,可谓世界经济调控史上的奇葩。

   但如此多的房地产调控政策好像专为调控房价而来,而房价在这十年,却可谓越调越高,这背后究竟有什么值得反思的地方呢?如果说如此多的房地产调控政策是为经济结构转型而来,而房地产业却一柱擎天,越调越吸金,反而极度阻碍了其他实业经济的发展,给经济结构调整带来了深重的影响,这是为什么呢?

   经济两只手:政府之手过于长袖善舞

   有基本经济学常识的人都会知道,推动经济发展的动力有两只手,一只手是政府,一只手是市场。而经济进步来自于竞争性市场、个人创新和有限政府。

   从整个对这十年的房地产调控政策的梳理来看,房地产宏观政策微观化、房地产长期政策短视化,是整个房地产调控政策的特征。政府这只手过于长袖善舞,忽视了市场自身调整和进化的能力是整个政策效力衰减的根本原因。用政策代替市场,造成了资源浪费并阻碍了经济进步。

   从微观层面的房地产企业来看,因为政策的快速变动和缺乏稳定性,导致房地产企业战略短期化,对中央政策的理解与依赖机会主义化,给如今的房企带来了深重的隐患。

   正如我在《两手互博正消耗中国经济的内力》中所说:调控房价难道是房地产调控政策的终极目标吗?显然不是。如果关注房地产调控政策背后的更深层次的东西,我们就会深思为什么房地产调控政策总是反复无常?于是,我们感觉到有两只看不见的手玩起了互博之术。只是那两只手反复互博后,我们究竟得到了什么?或许得到的只是一次次晃眼的表演招数,和中国经济内力的总体消耗。经济理论从市场效率出发就是推崇市场经济,从经济平衡出发就会希望有政府干预。不过我更偏向认为,政府并不是一个纠错机制,政府用政策代替市场,会造成资源浪费并阻碍经济的发展。

     房屋两重性:商品性焉能满足保障性?

     为何房地产调控政策的频仍出台,而收效甚微,但史上最严的房地产调控政策还是一个一个出台?这主要是基于政策正义的原因,所有房地产调控政策的目的就是“将房价调下来,让老百姓能卖得起房”,但这个政策正义却被市场这只看不见的手给摧毁了。

     “让居者有其屋”的政策正义是需要的,而且也是必要的。但居者有其屋不能完全通过市场来实现。

正如我在《中国房改的最大失误是保障房缺位》中所说:

     房价是否降下来其实并不重要,关键是低收入群体是否能够保证有房住。住宅领域形成 了市场化的住宅与保障房的平衡,才是平复民怨、平衡住宅开发结构的终极解决之道。

     上世纪90年代末的住房改革,让住房成为商品,让住房建设与分配完全市场化,对中国经济的发展、对中国人的物权意识形成以及财产权法律保障体系健全功不可没。但因为住  房的过于特殊性,在一个成熟和谐的社会,不宜完全成为纯商品。因此从现在来看,让住房完全市场化和商品化是中国房改最大的失误。其失误表现在没有建立对等的廉保障体系来平衡纯商品化的住宅,政府虽然有这个意识,但在政绩和财政收入的驱使下,保障房政策被弃之高阁、落满尘埃。

     房价问题要解决,不是用行政手段下的货币政策和财政政策来干预房价就能解决得了的。其实只要建立了完毕的保障房制度和建设了足够数量的保障房,房价就完全可以由市场供求关系来解决。因此必须有明确化的保障房政策和强有力的执行体系以及严格数量化的保障房指标才能解决住房中民生保障问题,到那时房价的调控即完全可以交由市场调节了。

     政策双轨制:未来十年中国房地产业的逻辑

    十八大报告提出发挥市场在资源配置中的决定性作用后,李克强总理关于房地产调控和保障房建设的精神引起了广泛关注,房地产政策和制度将有崭新变化。前十年政府在保障性住房供给领域的长期“缺位”,在市场化商品房供给市场的诸多“越位”,已被证明是不能再这样继续下去了。

    可以预期:

    未来十年中国经济的一个重大逻辑是:房地产调控将逐步由短期政策,逐步向基于制度性变革和建立长效机制进行常态依法依规、分类管理的长期政策转变。

    未来十年中国住房将形成政策性供给与市场化供给双轨供给体制,一类是具有公共产品或准公共产品属性的各类保障性安居住房,一类是具有完全商品属性的各类商品房,此类住房由通过竞争性市场供给;随之将形成两大不同的土地供给制度,两大不同的政策管制机制。

    未来十年的中国城镇化进程中,大力发展保障性安居房建设、保持商品房市场平稳健康发展的住房供给双轨制,将有利于社会不同阶层梯度住房消费预期的稳定,并实现社会和谐,对中国社会稳定及经济增长产生长期的良好影响。  

    来源: 【长沙房地产】  作者: 【许子枋】