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地标观点
(2013-07-15)
许子枋:中国未来房地产业的本质变化
  

我们所担忧的——政府的行政力,其实并不会有多可怕,从较长时间看,政府政策的效力将急剧衰减。我们不担忧的——城镇化的效用,其实并不如想象中那么乐观,从较长时间看,城镇化对房地产未来发展空间的支撑才是幻觉。
中国房地产业最弱的一环是房企,短期而言,大型房企资金链最坏的时间已经过去。成交的回暖和资本市场的重开,甚至银行也悄悄放宽了借贷限制,已经令多数房企的现金流转危为安,开发商们额手相庆之时,并又趁火抢地,土地成交大幅增加,新地王频频产生。2012年中国房地产企业年度销售榜单上,万科、绿地、保利跃居千亿房企之列,中海、万达、恒大近千亿门槛,百亿房企达53家。
有报告称,几家欢乐几家愁,在大型房企高唱凯歌的同时,中小房企日子继续难过,预判到2015年将有50%的房企被淘汰出局。因此,近期多读到报媒对房地产业行业集中度的着力关注。
虽然笔者的专业是投融并购,但本文并非想着笔探讨房地产业的行业集中度问题。笔者认为,房地产行业集中度的快速提高,只是房地产业变局的表象而已,如过于关注此表象,甚至有可能让我们对中国未来房地产业即将发生的重大本质变化视而不见。新繁荣窗口的打开,大型房企业绩的增长,也让我们对中国未来房地产业正在发生本质变化的感知变得模糊。

城镇化故事中房地产的浪漫或许是幻象。
过去20年中国经济增长的法宝,是将农村劳动力吸纳到沿海,由此将中国打造成了世界加工厂。未来20年中国经济增长的法码,是产业发展本地化——发展起20余个城市群、180多个地级市、逾万个新城镇。中国的新型城镇化启动在即,下一任政府将城镇化提高到前所未有的战略高度,并认为其乃撬动中国内需和促进经济转型的魔杖。
中国城镇化的大战略无疑是正确的,但笔者认为未来城镇化与房地产业发展存在背离。新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化,是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。笔者总结了新型城镇化的四个关键词是:“乡”、“业”、“约”、“谐”,而不是“房”!这四个关键词对传统粗放的房地产业总体来说是抗力,而非推力。
中国城镇化的成功关键,不在“房”字上,而在城乡一体化。中国要走的是乡村变城市的道路,而非所有农民涌入大城市。因此即使目前报媒又在盛传大型房企撤离三四线城市,但笔者认为,下一个房地产业发展周期的增长点将聚焦在四线城市和五线村镇,而非房价已经泡沫化了的大城市,城乡一体化的房地产与城市中的房地产相较而言,无论形态还是模式都将发生重大变化。
中国城镇化的成功关键,不在“房”字上,而在产业化和就业上。缺少实体产业支撑,就缺少就业机会,新城镇就会成为空城,大量的房地产卖不动,更租不出去,房地产业就会成为“惨”业,现在很多缺少深度城镇战略策划的新城发展失败就是明证。现在很多地区着眼沿海的产业转移,以产生出新产值、新移民和新税收,但大多数城镇未必能建立工业产能,制造就业的希望就落在了本地自生的服务业身上。
因此,盲目地将城镇化的视点固执在基础设施投资和房地产业上,而来判断未来房地产业的发展,是一种盲视,同时也会导致短命的战略。没有就业、没有人群,就没有消费,城镇化即成无本之木,房地产也是无源之水。

政府之手并不必然总能拗过市场之手。
我们都看见,政府的政策,对房地产业有着非常重要的影响力,在一定时间内、一定程度上,甚至可以主导市场的成交量并逆转市场的预期。不过政府决不是万能的上帝之手,房地产业周期律并不会因政府之手就会被抹平。世界及国内的货币环境、房地产库存状况、有效消费需求、人口结构的重大变化、政府负债的信用增减,将最终决定房地产业的起落转折。目前的政府政策,可以拉长或缩短房地产周期,可以减缓或加大调整力度,但是不可能将房地产业的周期律一笔勾销。当周期性因素积聚到一定程度,政府之手对抗市场之手的力量将大大减弱。
中国房地产市场肯定存在泡沫,其表征形式是一线城市和沿海城市房价过高,内陆城市存量过大。房地产业进行周期性调整将是不可避免的。笔者先前有文曾说过,所谓发达国家的城镇化率标准并不必然就是中国的城镇化率标准,这需要证伪;中国的真实情况是或已进入后城镇化时代,还固执于简单的机械城镇化比率来立论中国房地产业的未来发展,也是不成立的。过去的20年,中国人均收入上涨8倍,房价却涨了22倍,收入需要数十年的双位数增长,才能赶上房价的上升,未来房价出现调整是大概率事件。
如此说,并不是指房地产业在短期会发生逆转。因为从消费和投资的角度看,目前决定房价上行的是预期和资金的避险要求。从政府和经济发展的角度看,房地产业是目前中国经济唯一的一个加速引擎,房地产政策也是目前唯一仍能有效调控宏观经济的政策,如打压房地产则与经济维稳的大目标背道而驰。
因此,关于中国的房地产业,短期看好,中期看淡,远期看衰,在这个发展过程中,房地产业的本质在悄悄发生重大改变。房地产业的调整,肯定要来,城镇化的故事也于势无补。
[作者系地标城镇策划投资集团总裁]

    来源: 【中国房地产报】  作者: 【许子枋】