中国房产租售网 地标邮局 用户名 密码
首页 > 地标报道 >
地标观点
(2013-07-14)
许子枋:房价的浪漫与私奔
  

    有关房价暴涨之声已起,有关地产翻热之心甚躁。但我要说,房价已告别狂奔时代,地产已褪去暴利光环,虽然房价依然浪漫,但顶多只敢存私奔之念了。 
就产业在短时间即能造梦成真而言,目今中国,当推电商和开发商。就产业的辉煌与壮丽能震撼感官而言,房地产业是最浪漫的产业。

20年前的住房制度改革带来的制度红利,使得房地产业一路狂奔,让产业的理性变得异常脆弱,让开发商的逻辑变得无比浪漫。房价的浪漫与狂奔造就了开发商集体的浪漫与狂奔。

前不久任志强先生抛出“明年房价暴涨说”,不久王健林先生也抛出“房价远未真正涨到位,楼市能再繁荣15年”观点。这两位企业家都是我尊重的,他们的观点也仿佛论之成理,言之凿凿。

关于房价不落的观点,一直以来被市场所佐证。未来房价究竟会怎样?
王健林先生说:指望以后房价大跌的理论在数据上得不到支持,现实当中也没有可能性,因为房地产不是单纯只看本行业贷款的情况,还有不动产、土地等各方面,如果房价暴跌将会威胁到整个资产贷款。房价大降在当前中国基本可以排除可能性。

王健林先生又说:房价大涨也没有任何可能性。因为只看土地供应量和新开工量减少就推断出明年价格暴涨,这是在火热年代的数据参考标准;但在调控的环境中,这个参考数据不一定成立。其原因有几个:第一,政府不会完全放弃对房地产调控,我认为新一届政府会延续本届政府对房地产调控的思路;第二,保障房体系未完全建立,数量占比偏少,迫使政府不敢放松调控。现在如果放开,真有可能引起暴涨,调控的目标和计划也将功亏一篑。”

此类观点,代表了开发商的主流观点。笔者在做战略咨询时,时常旁听到各集团董事长的如此定论。但笔者认为此类观点,从短期实证角度来看是确乎不错的,但基于中国国情与发展要求来看,开发商的逻辑是浪漫的。对房价判断的浪漫逻辑就是对房地产业判断的非理性逻辑。如果地产集团的长期战略基于该浪漫逻辑而定,是危险的。

我们来看房价浪漫观的判断基础,其核心逻辑正如王健林先生所述:
其一、形成土地财政的路径依赖是20多年积累的结果,想两三年把它治理掉不现实。在看得见的10年之内,中国地方政府对土地财政依赖的这一条是无法改变的,只能是逐渐减弱。在工业化没有完成、经济发展水平没有到达一定程度的时候,想去土地财政化是不可能的,也做不到。
其二、保障房计划是十二五末实现量占比市场总额20%,我认为至少要达到套数占市场三分之一以上的份额,房价才会失去上涨的动力,才能谈放开。
其三,如果2030年达到15亿的人口峰值,按照70%的比例应该有10亿多人生活在城市里,现在只有6.9亿人生活在城市,还有3亿没完成。所以看得见的15年内,中国的房地产还会朝气蓬勃进一步发展。房价、地价远没有涨到位,房地产至少还有15年繁荣期,中国还要15年,因为中国的城市化率远远没有完成。我觉得现在整个中国城市化还处在高速成长期,终端需求还是非常旺盛的,在这个时候放弃调控可能会前功尽弃,因此房价不可能暴涨。
因此王健林先生得出开发商普遍认同的观点:房价既不会大跌也不会暴涨。

该逻辑基本是从政府的视角来看房地产业的,在五年之内,笔者是赞同该观点的。但笔者认为,五年之后,房价未必如此浪漫,房地产业再繁荣15年,却是如此浪漫!
原因有三:
其一、去土地财政化必须提速,中国经济结构调整需尽快完成,中国经济才有希望,因此五年必须初见成效。而且,去土地财政化之力与平滑土地财政萎缩之力(保障房的大规模建设)必将强力遏制房价上涨的预期,基于中国房地产存量(尤其已售空置),预期对房价的影响有多大远未可逆料。
其二、以国外发达国家的城市化率(高于75%)做标准,没有必然性,该标准需要证伪;被广泛引用的中国的年均城镇化速度(1.5%-2%)更需要被证伪,该速度的脱离实际或将导致更深远的城镇化泡沫;中国的城镇化模式需要被证伪,城乡一体化也许是更符合中国国情的一种城镇化模式。因此,动辄以城市化率还有25%的空间来为房地产说事,是一种逻辑浪漫。
其三,中国的老龄化,中国人口的增长与高素质人口的增长与房价的关系更需要深度思考。

当前,房企的库存量与去化速度恰表征了开发商浪漫与市场理性的对举。
据国泰君安报告显示,目前市场的存货继续攀升,总体去库存化情况略差于2008年和2011年末。2012年上半年行业的去存货化周期为2.6年,高于2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是,一线城市的去库存化为2.4年,二线城市则达到3.7年。
从市场短期和房企微观来看,数据显示,截至今年10月,全国待售面积约为3.2亿平米,超过去年底的2.7亿平米,并一直维持在高位,房企去库存压力仍然很大。据国泰君安一份报告显示,根据2012年各房企中报数据统计,万科、保利、金地等房企的存货去化时间为2-3年,但同时万科的存货增速超30%,保利的存货增速为20%左右。而泛海建设的去化时间则高达10年之久。

这些数据当然只能给我们一个有关房地产业未来发展的隐喻。房地产市场并未全面好转,中小房企的生存空间被挤压了。房价不落并不必然意味着产业不落,房价背后隐含的通货膨胀有意无意被忽视增添了我们的虚幻感。
房价的狂奔似乎已无可能,但开发商仍心存房价私奔之念。[作者系地标城镇策划投资集团总裁] 

 

    来源: 【地标集团】  作者: 【许子枋】