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地标观点
(2012-12-05)
许子枋:中国房价定价权的深度博弈
  

国家统计局数据告诉我们:7月份70个大中城市中,价格下降的城市有9个,持平的城市有11个,上涨的城市有50个。从环比价格上涨的数量上来看,7月份达到50个,而6月份环比上涨的城市数量为25个,其量扩大一倍;从价格上来看,超过7成的城市环比价格开始偷偷上涨,从6月份环比涨幅未超过0.6%扩大到0.7%

因房地产的政治化,“房价猛如虎”已成为媒体近期的宣传定调,调控房地产等于房价必大降已成为舆论隐形逻辑。

即使国务院督查组的初步结论已得出:各地楼市相对稳定,情况比较乐观,市场不具备全面反弹的条件。部分城市的房价和成交量上涨只是局部问题,值得关注,但不能草率下结论。

但此结论仍被广泛存疑。

中央政府陆续出台的系列调控房地产、剑指高房价的政策历时近2年,房价仍在竭蹶前行,大部分城市房价出现房价环比上涨。这是否意味着房地产调控已然失效?中央政府祭出杀手锏——房地产税政策才会彻底导致房价大降?

 

仅从技术层面来分析,这轮房价上涨似乎是因为暂未新增调控政策、房地产销售量回暖对房价的传导影响等综合因素造成,房价降幅开始明显收窄。而且由于房价大跌预期的消失,预计整体市场成交量将会继续维持温和放大,导致房价也将保持稳中有升的态势。

这其实并不意味着房地产调控的失效,因为从一开始,中央宏观调控政策的出发点并非希望出现房价大降的结果。问题是这个房价的上升会否导致调控溃堤,房价全面报复性反弹?

 

从战略层面来进行更深度的分析,对2012年后中国房地产如何看?核心要点就是要分析谁将主导中国2012年后的房价定价权。

直观上,从当前中央政府对房地产强势干预的情势看,主导中国房价定价权的似乎无容置疑、理所当然非中央政府莫属,因为中国的房地产市场是中央宏观调控政策主导下的市场。

但如果进行深度分析,可能事情并非如此简单。

因此,笔者不揣浅陋,运用地标顾问的三五论思考程式,通过提炼影响中国房地产的主要关联因素,来剖析一下中国房价定价权的深度博弈,分析谁将会主导2012年后中国房价的定价权?

 

影响中国房价定价权的因素有很多,但通过浓缩和关联归类我们将博弈中国房价定价权的参与者提炼为五组核心对象:

第一组:政府——其中要判分为中央政府和地方政府;

第二组:房企——其中要判分为大势力开发商(国企和上市房企)和中小房企;

第三组:民众——其中要判分为房价上涨受益的已购房者和房价下跌受益的未购房者。

第四组:银行——其中要判分为央行和商业银行。

第五组:媒体——其中要判分为政治属性(舆论口径必须和党的宣传部门统一)和经营属性(房地产广告收入急剧萎缩)。

 

分析这五组核心因素的组合和效应,其最大的特点是每组对象中的细分对象在参与房价博弈中,其价值取向的动机是相背反的。

政府理论上应该是经济规则的制定者并充当经济行为裁判的角色,但在中国,因为地方政府依赖土地财政,所以事情就发生了奇妙的变化,地方政府实际上已成为房地产业的具体参与者,而且以其掌控和操纵土地的招拍挂成为了房价走高的重大利益获得者。那么对房价的态度上,中央政府是要调控高房价的,但地方政府基于自身利益并非完全情愿,这也就是2008年底地方政府采取集体救楼市运动的根本原因。因此可以说,只要地方政府的对土地财政的依赖性不能实现一种良性替代的话,中央调控房价的力度和效果将受到隐性悠长的反向阻碍力。即使开征房产税,也并非短时解决地方财政捉襟见肘的良策。

由大量中小房企参与的完全竞争的房地产市场对房价的稳定是有益的。但目前行业集中度提高已成必然,而中小房企的消失并非完全市场公平化的结果,因此导致未来房地产业结构是否健康,还远难预料。在中央这种陡然性的调控政策之下,房企垄断化基础已形成,其中最大利好的是大型房企(尤其是大型国有房企)。这将是一个房企兼并的春天,目前的房地产调控政策,实际是助长房企向垄断化加速前行。一旦大型房企通过兼并实现了区域和局部性垄断,它们通过与地方政府的默契,将提升并主导一个区域的房价。中国目前的现实是国企和大型上市房企如同一级政府机构,同样隶属政府直接管控,因此房企的定价权实质上也已转化成为地方政府的定价权。

理论上,房地产市场其实已经是一个买方市场了,购房者作为需求方,应该对房价有充分的定价权,我们可以分析2008年底的中国房地产市场就是一个明证。购房者要形成房价定价主导权,他们的力量体现在民意,民意其实一种购买需求的垄断! 而目前民意的力量更多表现为愤青特征。因为就购房者来看,他们与已购房者对房价的期望是背反的。目前我国很多城市居民(中国的准中产阶级)的财产收入以2-3套房产形式存在,房价下跌与大范围征收房产税对于他们显然有巨大影响,也就对中国社会的稳定和经济发展有很深远的影响。而媒体因为媒体本身的经济属性和媒体人本身的局限性(他们更多的属于准中产阶级),媒体在参与这种民意表达和舆论引导上更多表现着一种犹疑的倾向和游移的态度。

基于目前商业银行的经营模式(本质上的国有体制)和中国经济与商业诚信的发展阶段,房地产业仍然是银行首选安全和稳健获利的行业,至于地方融资平台风险,只要房价上涨就暂时可以掩盖,因此他们并不期望房价下降,从银行人的角度来看,他们也是中国最早形成的中产阶级,他们也不希望房价下降。

 

因此,检视房地产业的这五组影响因素,合并分析:它们都试图影响着中国房价的定价权,但因其自身动机的双层性和自身意愿的受控性,其导致的结果是一种弱平衡状态:房价不大降也不大跌!这正好符合中央宏观调控所需,因此说中央对房地产的宏观调控并未失效。分解分析:实质上只有中央政府和未购房人期望房价下降,中央政府主要基于房地产泡沫对中国经济可持续发展存在巨大破坏性这个出发点,来调控房价,如果房地产调控已经严重伤及地方财政的生存和社会稳定了,它一定会被迫有所松动,而这个松动的忍耐程度就是房价不能报复性反弹。而未购房人是弱势群体,政府只能也只有通过保障房来平息他们的民意诉求了。

而现在房价的所谓环比上涨,其实质是央行货币增发和货币贬值的结果,房地产属性中的保值要求在起作用,如果考虑货币的真实贬值率,房价实质上是下降的。从经济发展史来看,所谓的温和通胀是经济增长的助推剂,央行的货币增发好像还不会停止。

因此,从影响房价的五组因素分析,我们可以明白中国房价定价权的深度博弈,而且我们还可以隐约判断,目前这种弱平衡还会延续一段时间,但弱平衡迟早会被打破。最有可能的结果是:中央政府将在房价不报复性反弹的前提下做出一定让步,在一定程度上容忍地方政府和中产阶级胜出,因此在2012年后,是他们将实际主导中国房价的定价权,房价将呈现一种较长时间温和上涨的趋势,即使房产税也无法阻挡这种上涨趋势。[作者系地标咨询集团总裁]

    来源: 【中国房地产报】  作者: 【许子枋】