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地标观点
(2012-12-03)
许子枋:地方大投资暗助房地产
  

为经济结构调整计,为安抚民声计,中国经济去房地产化之势仍在汹汹不已。房地产业风声鹤唳,一个取消期房预售的谣传,就让房地产股应声倒地。其实这些都无非是没有看清房地产业发展趋势的情绪盲动而已。

对房地产业的发展趋势判断其实很简单明了:中国经济去房地产化必将继续进行,但必会是渐进的,也会是反复的。中国经济不能没有房地产,在较长一段时间这是肯定的,但因此而执迷中国房地产只荣不衰、房价只涨不跌,那就是弱智的。对中国房地产业趋势的描述,借用我曾说过的一句简明扼要且通俗的话来一言以蔽之就是:中国房地产好过的日子不会再有啦,但房地产过好的日子还会持续一段时间。

 

中国经济过往的繁荣基于房地产和净出口这两根支柱,这是常识。但因为这两棵树太高大粗壮,屏敝了其他行业的快速发展。高房价对内需消费存在挤出效应,同时,内需不如外需挣钱快,赚人民币不如赚美元快,因而出口对内需受有压制效应。理论上,中国GDP中服务业占比只有43%,不仅远低于发达国家70%左右的水平,甚至比低收入国家45%的水平也要低一些。服务业属于内需,加上服务业发展可以促进一、二产业的进一步发展,意味着巨大的增长机会,但问题是内需提振需要时日和完善的保障体系。

而去房地产化的一个最直接的效应,就是房地产投资和交易的大幅衰减,同时导致土地交易疲软,而过于依赖土地财政和投资拉动的地方经济,却是如坐火炉,一刻也不能等了!这时,地方政府将何以处?

我们知道,某些地方政府针对中央限购限贷政策也试图做些偷梁换柱、挖挖墙角的事情,但终究形同鬼祟,成不得大器,见弃于舆论,也不可能对地方经济形成强势推动。

 

这时。长沙。

这个拥有700万人口的城市,计划在195个项目上投入8290亿元人民币,项目范围涵盖机场扩建、道路工程、垃圾处理厂建设和市容建设等各个方面。

湖南人,敢为天下先。或许,由长沙开头,中国各地方政府可能都会推出新的财政刺激计划。在中国经济增长放缓之际,该计划可能为中国其他地方政府推出财政刺激计划铺平道路。

在稳增长的旗帜下,各地方政府纷纷推出大规模投资计划将是应对经济增长滑落的题中应有之义。西安市政府近期也表示,可能在已纳入规划的6条地铁线之外,再建设9条地铁线。同时,中国南方的贵州省政府表示,想投资3万亿元人民币左右,用于发展该省的旅游业。

中国经济发展到目前阶段,加大对基础设施的投资也是恰当时候,在基础设施依然落后的情况下,中国各地方政府的这些投资总体上有益于企业生产和人民生活,有利于长期经济增长,具有经济上的合理性,也具有战略上的合理性。尤其是中部城市基于沿海地区的产业转移,迎来了新的发展机遇。

因为,基础设施落后会导致交易费用昂贵,减少交易机会,形成经济增长的发展瓶颈。有研究表明,美国1970年代的滞胀,与前期基础设施投资不足有重要关联,而马来西亚、印度尼西亚等国家陷入中等收入陷阱,也和基础设施落后,形成发展瓶颈有关。

中国的城际基础设施非常落后。中国的公路密度不到美国、印度和韩国的一半,不到英国、德国、法国和日本的五分之一;中国的铁路密度也大幅落后于上述国家,仍有很大的提升需求和发展空间。

中国城市基础设施也非常落后。以北京,上海,广州和深圳为代表的主要大城市的基础设施建设水平,虽然在国内已经明显处于遥遥领先的位置,但是与发达国家的大城市相比,仍有很大差距。北京、上海和广州的地铁密度不到香港的一半,仅有新加坡、纽约和伦敦的四分之一左右。其他中部地区的二线城市就更不用说了。

   

本文的主旨不是为地方政府这次的大投资歌声喝彩,而是主要研究伴随地方政府大投资,甚或是接踵而来的蔓延全国的地方政府大投资潮,会为房地产业带来什么?

第一个疑问是,虽然地方政府陆续推出了这么大的投资计划,但投资究竟从何处来?以长沙市政府为例,长沙市政府表示将邀请“国际金融机构”与自己和地方银行一同投资,但可能真实的情况不会这么简单。随着我国经济建设的继续高速发展及国家宏观调控政策的实施,基础设施投资的银根压缩同样受到前所未有的冲击,如何筹集建设资金成了制约基础设施建设的关键。而这些基础设施建设无非按照建设—转让(BT) 、建设—经营—转让(BOT) 、建设—拥有—经营(BOO) 、建设—拥有—经营—转让(BOOT)等方式组织实施。笔者以为,从现实层面来看,仍然是民间的开发资金大力进入,甚至起主力作用,那么政府最常用和开发商最认可有效的回报模式,就是土地。显然,这对房地产业将是大规模的暗助。

同时,我们知道,基础设施建设完善的第一显性影响,就是新建城市副中心,或则因基础设施的完善,提升其周边城市地价和房价,推动其周边甚至拉动其辐射区域的房地产开发,显然,这也是对房地产业的大力暗助。

因此,我们可以判断,地方政府的大投资,将是政府近期应对经济滑落,实现稳增长的明器,伴随而来的,是房地产业将呈现的大江东去的七彩回澜。(作者系地标咨询集团总裁)

    来源: 【腾讯博客】  作者: 【许子枋】